我在地产这些年

第五十二章 兄弟睨于墙

　　区域人事大清洗，波及甚广，但世上少了谁，也一样不影响地球照样运转，反而鄂西省的几家公司没收到一点波及。 　　对于到金陵工作的问题，张泽回来的当天晚上就跟母亲和兰秀君商量了一番，两个女人还是希望男人以事业为重，吉祥有奶奶带，加上兰秀君工作也不是很忙，也能顾得上家。 　　看张泽还是有点不舍，兰秀君更是直接说。 　　“我也没指望你能顾家，你看你这一天到晚不是出差，就是团建，就是招待，在家里也没待上几天，有你没你一个样，想去就去吧。” 　　家人永远是男人往前冲的坚实后盾。 　　没有了后顾之忧的张泽，给金白水发了条微信。 　　“水哥，感谢您的信任，我这边已无后顾之忧，跟您一起冲，随时等候您的召唤。” 　　“好，你小子，等我消息。” 　　华府虽然降价导致业主群诉，但去化效果明显，住宅基本清盘，剩下的就是比较难卖的车位和商铺。 　　说到这，不得不感慨。 　　电商的崛起对于实体经济的冲击确实很大，老一辈常说“一铺养三代”，过去商铺是住宅售价的两到三倍，都依然有人抢着买。 　　现在商铺却成了烫手山芋，成为地产公司较难去化的品类。 　　真应验了那句话：“三十年河东，三十年河西”。 　　车位也一样，性价比不高，现在城市生活不像过去农村，迁徙多，一个车位七、八万，租一个一年才三千不到，资金成本一换算，买不如租。 　　华府营销团队百分之七十调动到正在售的润府和学府项目，剩下人员专攻商办。 　　一时半会难出成绩。 　　润府和学府作为公司在中昌的主力选手，和竞品之间的价格战打的如火如荼，三方股东，且都是国企，这就导致在售价上灵活性不足，始终高于周边竞品楼盘，导致不少客户被分流。 　　北阳的御府开卖第一年好户型好楼层全部被卖，剩下的户型和楼层难以去化，加上整个营销团队的清洗，目前销售也是乏力。 　　融府目前售楼中心正在建，估计八月首开。 　　整体而言，三线市场销量在下滑，加上国家对于地产“房住不炒”政策始终不放松，开发商之间只能拼各种促销政策力度，算是“赔钱挣吆喝”。 　　这不，看着华府项目华兴和联泰挣了个盆满钵满，怎么到我这就开始赔钱挣吆喝，方创二航院对未来的美好憧憬被打破，开始表达不满，闹幺蛾子。 　　首先对于所有项目公司人员的工资、补贴和各种管理费开始出手，必须经过方航股东审批之后才能发放。 　　谈到这里，有必要对房地产项目公司详细说一说。 　　像新闻上所说，截止今年上半年，全国共有房地产领域相关企业达324.6万家，没错是三百多万家，而且仅仅是今年上半年新注册的房企数量，就已经远远超过十几万家。如果按照这个数据平均计算一下，目前全国县级以上城市近三千余个，三百万个房企坐落在三千个市里，那么平均每个城市也有近一千家房企相关领域企业，如果我们将这个数据对折，那么也有五百个企业，即使是再打折，一个县级城市也有一百家房企。 　　通过这个数据看，房地产毫无疑问是经济支柱产业。 　　但其实一家品牌房企，可能会成立多个项目公司，就拿华兴在中昌举例。 　　三个项目分别要成立三家实体公司，所谓实体公司指的是在工商局、税务局、银行那边登记认证的有限责任公司，独立核算、拥有公章、法人章、财务章的实体公司。 　　而所谓的城市公司其实是一个虚拟公司，只在华兴部作为组织架构存在，并不是实体公司，张泽是华兴江南区域中阳公司综合管理部，但是实际编制却是在中昌市华瑞房地产开发有限公司，就是华府项目，由这家公司承担他的所有费用，比如工资、社保公积金、差旅费等等。 　　加上还注册了两家准备投资拿地的项目公司。 　　也就是说，华兴在中昌就有五家项目公司。 　　为什么华兴要一个项目就成立一个项目公司？ 　　难道不嫌麻烦，其实好处很多！ 　　第一风险隔离，通过建立项目公司，将项目融资的债务风险和经营风险限制在项目公司体内。 　　项目公司具有独立主体资格，一旦项目开发经营不善导致资不抵债，项目公司可以依法宣布破产清算，不会影响到集团内部的其他项目或者整个公司，从而得以将财务风险控制在一定的范围内。 　　第二是融资便利，单个项目公司成立公司，以自己为主体贷款，可以降低风险，降低贷款难度，几十个项目一个公司去做贷款，规模大，银行不容易通过。 　　另外，项目公司、母公司可以互相担保，单个项目公司粉饰报表也容易，而且还有一个最直接的便利，银行信贷经理可以让项目公司的兄弟公司都来开户，年底月底走账走流水，都是他们的业绩。 　　第三是税务角度，以项目成立公司，税务核算、筹划都相对清晰，降低税务风险。就拿土增税来说吧，一个项目都是和税务局争得死去活来，几个项目搅在一起难度可想而知。 　　第四是资质风险，设立项目公司还可以有效地隔离与母公司的资质风险。 　　房地产开发企业实行企业资质等级管理，并且实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。 　　因此，如果直接以母公司的名义开发项目，一旦其中一个项目开发经营出现了问题，就可能影响到母公司的资质等级。但是如果成立项目公司来开发房地产项目则可以规避这个风险。 　　第五就是合作需要，通过建立项目公司，便于吸收其他投资者。在股权式的经营中，如果有新的投资者加入项目，不必重新划分项目资产，只要项目公司发行新股票或转让原有项目公司股份即可实现。 　　同样，要转让土地或项目时，只要转让项目公司的股权即可，规避了繁琐的资产转让程序，而且也可以大幅节税。